Bail commercial ou fonds de commerce:

Acquerrir un droit au bail ou un fonds de  commerce :


De quelle manière faut-il s'y prendre pour passer à l'acte...?

L'enseigne et l'activité commerciale que vous allez entreprendre est retenue, l'emplacement est identifié et validé par votre étude de marché, voilà donc le temps des dernières recommandations à prendre en compte par vous avant de signer l'acquisition de votre droit au bail ou du fonds de commerce que vous souhaitez acquerrir.

Notre cabinet, fort de son expérience dans ce domaine, vous informe des éléments suivants :

1/    AVANT TOUT SIGNEZ VITE UN COMPROMIS DE VENTE QUI VOUS PROTEGE :

N'oubliez pas de faire préciser dans les conditions suspensives que vous aurez à insérer dans le compromis à signer les points suivants tels que : « l'obtention d'un prêt bancaire en précisant le montant la durée, le taux concédé par la banque ; l'obtention des autorisations administratives pour des travaux à demander et obtenir des architectes des bâtiments de France ; la conclusion d'un nouveau bail et le loyer maximal que vous accepteriez de payer ; l'accord de votre franchiseur... » tous les gardes fous liés à la spécificité de votre future activité et des points qui vous paraîtront importants d'obtenir pour la bonne tranquillité de votre commerce futur.

2/    ATTENTION A LA DUREE DU BAIL QUE VOUS ALLEZ SIGNER !!!!.

Ce contrat qui sera signé entre vous et votre futur propriétaire régira vos relations futures pour des périodes qui peuvent être soient inférieures à 24 mois et vous aurez dans ce cas un bail dit précaire, donc fragile, soit un bail du type 3-6-9, ou de 10 ou 12 ans.
Il n'est pas neutre de bien faire la différence entre ces différents baux, notamment au terme de son renouvellement pour le déplafonnement du loyer.
Vous devez aussi faire très attention à ce que la durée de votre contrat de franchise, soit bien « calé » et en phase avec la période du bail à conclure. Il en est de même avec la durée du remboursement des emprunts que vous aurez à solliciter et à amortir comptablement.

3/     COMBIEN CELA VA VOUS COUTER POUR CONCLURE UN BAIL ?

Vous pourrez signer votre bail sous seing privé, c'est à dire entre le vendeur et vous même avec l'aide ou pas d'un avocat, d'un expert comptable ou de votre conseil, ou chez un notaire sous la forme dite authentique. Certains bailleurs obligent cette procédure, mais ce n'est pas une obligation légale. Cette rédaction n'est le monopole d'aucune profession. Le coût de sa rédaction peut être compris entre 1 à 5.000 € et plus en fonction de sa complexité.
Les publications au BODAC et autres insertions légales seront à votre charge pour environ 300 à 500 €.
Vous avez toujours intérêt à faire enregistrer votre droit au bail auprès de la recette des impôts du lieu du siège de votre société, afin de lui donner « date certaine « et ce pour une centaine d'€.
Il ne doit pas être oublié d'intégrer dans le prix du bail proposé, les frais d'enregistrement qui seront proportionnels au prix d'acquisition, pouvant aller jusqu'à 5% du prix négocié.

Si vous passez par un cabinet immobilier possédant un mandat écrit pour la transaction, vous aurez des frais de présentation et de recherche à acquitter au jour de la signature définitive, qui peuvent varier entre 4 et 10% du prix d'acquisition du droit au bail en sus à votre charge. Il est important de le prévoir dans le montage de votre dossier financier.

4/    LE BAIL, LA CLEF DE VOUTE DE VOTRE REUSSITE :

Vous devez toujours essayer de négocier et faire préciser une activité la plus étendue et complète afin de pouvoir faire face à des évolutions d'orientation dans le type de commerce à exploiter, et penser dès à présent à une future cession, qui pourrait poser problème vis à vis de votre bailleur et vous amènerait à devoir négocier un prix élevé pour faire accepter une déspécialisation dans l'objet du bail à céder par rapport à la nouvelle activité de votre acheteur
Lors de la signature du bail, faites préciser qu'en cas de cession des murs par le bailleur vous puissiez disposer d'un droit de préemption et de priorité, afin de vous permettre d'en acquérir la propriété. Dans ce cas il serait utile d'imaginer la création d'une « S.C.I. » Société Civile Immobilière dont vous pourrez être l'associé et le gérant, qui détiendra la propriété des murs et les louera à la société exploitant le fonds de commerce dont vous êtes également le propriétaire. C'est un aspect patrimonial très important, dans le cadre de vos projets futurs.

Faites également préciser, que le bailleur reconnaît expressément être informé que vous allez exploiter une franchise, et qu'il renonce dans ces conditions à reconnaître qu'aucune clientèle, élément déterminant l'essentiel d'un fonds de commerce, ne vous appartiendrait et qu'ainsi vous n'auriez pas qualité pour revendiquer le statut protecteur organisé par les dispositions du décret du 30 septembre 1953.

Vous ne devez jamais négliger de bien préciser à qui incombe le paiement des différentes taxes et notamment celles de la taxe foncière, afin de ne pas avoir de mauvaise surprise.

N'hésitez pas à solliciter que le dépôt de garantie généralement demandé par le bailleur d'un montant équivalent à trois mois de loyers, soit donné sous la forme d'une caution bancaire.

Prenez garde à ne pas faire enregistrer vos statuts de société « SA-EURL ou SARL » auprès du Centre de Formalité des Entreprises, avant d'avoir la certitude écrite de l'accord du prêt bancaire sollicité et de la signature définitive du bail, faute de quoi cette structure juridique naissante se trouvera sans droit ni titre pour exploiter le projet envisagé.

Dès conclusion de votre bail définitivement signé par les parties, après avoir levé les conditions suspensives mentionnées, vous serez en possession du document juridique qui conditionnera le futur de votre exploitation, et vous permettra à terme de valoriser lors d'une cession à intervenir le travail accompli et réalisé en ces lieux.

Le banquier qui vous aura prêté les fonds nécessaires à l'acquisition du droit au bail et des éléments corporels et incorporels, prendra très certainement pour se garantir un nantissement sur le fonds de commerce, dont le droit au bail est un des éléments principal.