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Ne pensez plus en M² pour l'achat d'un bien.

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POUR VOTRE INVESTISSMENT IMMOBILIER:

Du fait de son poids dans le budget d'un compte d'exploitation, l'achat d'un bien immobilier est très souvent, l'affaire d'une vie.

C'est pour cette raison que nous disons qu'il est dépassé de raisonner, dans le cadre de sa stratégie de développement et de conquête de marché, uniquement en terme de surface, suivant le principe scolaire acquis, que la longueur, fois la largeur donnent une surface en m², sur laquelle nous donnons une valeur en € !!!!!

Sous cette formule mathématique, sont accrochés nombre de principes éculés ou vieillissants tels que ratios au m², valeur locative au m², loyers et charges proportionnels au nombre de m² loués ou vendus.......

Toujours sur ce même principe des lois et réglementations sont construites, mettant par exemple pour principal facteur de commercialité des seuils supérieurs à 300 m², pour la loi Royer dite Raffarin.......
Cette logique a permis de codifier la loi dite CARREZ, différenciant des m² construits des m² habitables.
Aujourd'hui, toute notre économie qui touche au foncier et à la vente de locaux ou terrains est basée sur le critère de la surface en terme de m².

Dans l'analyse des investisseurs, futurs commerçants et développeurs, il convient de réaliser une étude plus globale dite « spatiale », prenant en compte des facteurs complémentaires et additionnels tels que : environnement commercial, positionnement de la rue ou du centre commercial, taux de pénétration de la concurrence, la valeur des enseignes et commerces en proximité, hauteur des plafonds, présence ou pas de caves et mezzanine, etc.....

La modélisation de ces critères, permet une approche économique plus pertinente et plus fine, donnant aux agents immobiliers des outils permettant de délivrer des conseils plus cartésiens et donc plus objectifs au regard des attentes des vendeurs, souvent emportés par un caractère affectif venant fausser les vrais, fausses valeurs économiques des biens souhaitant être vendus .

Ces attitudes entraînent généralement une négociation à la baisse lors des transactions finales, donnant le vrai prix de la réalité sur base de l'ensemble de ces critères.
Cette base de données objective avec des éléments économiques probants vise à une analyse prospective du commerce.

Ces études permettent d'effectuer un diagnostic du commerce dans nos villes, afin de mieux appréhender l'avenir, dans l'intérêt d'une bonne régulation et transparence du marché.

Ainsi nous aurons un avis de valeur, qui sera alors un indicateur précieux pour prendre une décision, que les investisseurs auront à faire valider par des conseils tels que Chambre de Commerce, Chambre des Métiers, Notaires, Avocats, Experts comptables etc.....

Nous préconisons que vous ayez une méthode globale, après une évaluation ajustée, permettant de ne plus appliquer la seule valeur qui consisterai à retenir un % sur le CA.
Sur ce point il convient aussi de prendre par exemple combiner avec un pourcentage, sur base d'un coefficient (1 à 5) appliqué au bénéfice moyen des trois dernières années.

Mais il faut que cette valeur théorique soit ajustée également en fonction de paramètres tels que les conditions du bail, la taille de la ville, la situation locative, l'environnement, les projets d'urbanisme et les facteurs locaux de commercialité, l'aspect et l'état des lieux, la liste du matériel et des agencements, le montant des taxes professionnelles et foncières, les éventuelles indemnités de licenciement, la réputation du cédant.

Avant de vous lancer dans l'acquisition d'un emplacement, pensez global, et non plus seulement en terme de m².

Votre démarche sera appréciée des professionnels et vous permettra de gérer au mieux de vos intérêts les investissements induits par l'achat d'un pas de porte, d'un fonds de commerce ou des murs des locaux commerciaux qui rentreront dans votre patrimoine.

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