Le droit au bail.

 
Définition du droit au bail: C'est le droit donné à son bénéficaire, d'utiliser et d'exploiter un local commercial pendant une certaine durée, avec généralement une faculté de renouvellement à l'issue de l'échéance du bail concacré par contrat.

Le droit au bail est soumis au régime du décret du 30 Septembre 1953, il est d'ordre public pour plusieurs de ces dispositions, qui ne peuvent être contredites par des conventions passées entre les parties.

Les dispositions légales fixent les conditions pour bénéficer des avantages de ce statut.
Le caractère impératif du statut ne concerne que quelques règles telles que les articles L145-15 - L145-16 et L145-45 du Code de Commerce.

En dehors de ces articles, il existe une liberté contractuelle de rédiger les clauses entre les parties au contrat, que sont le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur).

Pour bénéficier de la protection du bail, il est important de pouvoir justifier d'être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) si le preneur est un commerçant ou un industriel, ou au registre des métiers s'il est artisan.
L'immatricualtion n'est pas exigée au moment de la signature du bail, mais elle devient indispensable pour bénéficier de la protection du statut et notamment au moment du renouvellement.(Toutefois si le fonds est exploité, dans le cadre d'une location-gérance, le locataire n'a pas à justifier de son immatriculation du RCS ou au répertoire des métiers, conformément à l'article L145-1 du Code de Commerce).

En matière de Franchise, l'arrêt Trevisan de la Cour de Cassation du 27 Mars 2002 a consacré le principe d'une clientèle propre au franchisé, car c'est lui qui assume directement les risques de son exploitation, en tant que commerçant juridiquement indépendant.
LES CLAUSES IMPORTANTES DU BAIL COMMERCIAL:

La durée du bail commercial :

Il faut bien noter que le contrat de bail commercial ne prend pas fin à la date stipulée d'expiration du contrat, sans congé.
Les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux au moins 6 mois à l'avance.
A défaut le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au delà du terme, non pas pour une même durée et pour un nouveau bail comme en droit commun, mais pour une durée indéterminée et avec le même bail.
Le congé doit être notifié obligatoirement par exploit d'huissier sinon il ne serait pas valable.

La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans.
Cette durée ne s'impose qu'au bailleur, en effet le preneur a  la faculté de résilier à l'expiration d'une période triennale, dans les formes prévues à l'article 5 devenu le L 145-9 du code de commerce, sauf stipulations contraires.
A défaut de clauses contraires, le preneur peut résilier à l'issue d'une période de 3 ans en notifiant un congé au bailleur par exploit d'huissier au moins 6 mois à l'avance.
Les parties peuvent décider de ne pas se placer sous le statut en concluant  un bail pour une durée au plus égale à 24 mois, il s’agit dans ce cas d’un bail dit « précaire », car ne donnant pas de droits au preneur au titre de la cession d’un droit au bail ou d’un fonds de commerce.
Attention si le preneur est laissé dans les lieux à l'issue des 24 mois, il s'opère un nouveau bail régi par le statut.
De même si les parties décident un renouvellement exprès du bail ou la conclusion d'un nouveau bail pour le même local.
Les parties peuvent conclure, ce que l’on désigne des baux dérogatoires, pour des périodes de 10 ou 12 années.

Le droit au renouvellement :

Que signifie le droit au maintien dans les lieux ?

C'est le droit pour le preneur justifiant du respect des règles du statut de voir son contrat de bail renouvelé, pour un loyer plafonné, ou à défaut une indemnité d'éviction si le bailleur refuse le renouvellement pour des raisons légitimes.
A titre liminaire, le droit au maintien dans les lieux trouve son origine dans la lutte contre la précarisation du fonds de commerce.
C'est pourquoi, ce droit ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce en exploitation effective durant au moins trois ans précédant la fin du bail à renouveler.
Le délai de 3 ans courant non pas à compter du congé mais à compter rétroactivement de la date d'expiration du bail ou du terme d'usage qui suit la demande de renouvellement.
Le preneur peut invoquer un motif légitime d'inexploitation de son fonds, comme par exemple une maladie ou encore un conflit portant sur la propriété du local.

1 - le renouvellement:

A défaut de congé du bailleur, le preneur bénéficiant du statut et qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, soit le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.
La demande sera notifiée également par exploit d'huissier.
Dans les trois mois le bailleur doit répondre dans les mêmes formes et faire connaître au preneur son intention d'accepter le renouvellement ou s'il refuse les motifs qu'il oppose.
A défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
Le preneur a 2 ans pour saisir le Tribunal pour contester ce refus ou demander une indemnité d'éviction.
Attention, le bailleur peut être d'accord sur le principe du renouvellement mais demander un loyer plus élevé, dans ce cas toute une procédure longue et complexe se met en place et peut aboutir à la fixation du loyer par le Tribunal de Grande Instance.

2 - le refus de renouvellement:

* Avec indemnité d'éviction :   le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail.
Toutefois il devra, sauf exception, verser au preneur une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais fiscaux, sauf si le bailleur prouve que le preneur ne subit aucun préjudice.
Le bailleur doit également une indemnité d'éviction s'il reprend l'immeuble existant pour le reconstruire.

 * Sans indemnité d'éviction :    le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.
Lorsqu'il s'agit d'une cessation de l'exploitation du fonds, l'infraction commise ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur délivrée par acte extrajudiciaire en précisant le motif invoqué.
S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
Le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. J
usqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré.
Dans ce cas, le preneur devra verser une indemnité d'occupation.

3- L'objet du bail :
Il faut toujours essayer de négocier une clause "tous commerces" afin d'éviter une procédure de déspécialisation en cas de changement ultérieur d'activité.
Attention, la négociation de cette clause peut entraîner un loyer plus élevé, au moment de la cession de votre droit au bail.

4- La fixation du loyer:
Le locataire doit se renseigner sur les prix du marché afin d'éviter de payer un loyer surévalué.
Il est possible de prévoir une clause recettes, ce qui a pour conséquence de déterminer le loyer en fonction du chiffre d'affaires réalisé par le locataire, ce qui est majoritairement vrai dans les centres commerciaux, avec un loyer minimal de base fixé et un pourcentage lié au chiffre d'affaires.
Il ne s'agit pas dans ce cas de deux loyers qui se superposent, mais qui se complétent.
Si le % sur le CA vient à dépasser le loyer minimal de base, le bailleur appellera le paiement d'un complément de loyer. C'est un loyer dit "gagnant-gagnant".
Bien souvent avec le bailleur, il est négocié durant les 2 ou 3 premières années, ce que l'on peut appeler un loyer "dérogatoire" car étant différent dans son application afin de favoriser le bon démarrage du preneur.
La révision du loyer peut-être prévue annuellement, et ce selon un indice actuellement appelé "Indice de Loyer Commercial" dans le cadre de la Loi LME n° 2008-776 du 4 Août 2008 (JO du 5 Août 2008) (art 40 et 47) qui est venu remplacer l'indice INSEE qui devenait trop défavorable aux locataires, dans son principe d'évolution. (Exemple entre 2000 et 2006 il avait augmenté de 32% alors que le CA moyen des entreprises du commerce évoluait de 18%).
La LME autorise les parties au contrat dorénavant à utiliser l'application du nouvel indice pour les nouveaux baux commerciaux ou pour la révision annuelle ou triennale des baux en cours.
Dans le cas d'un bail contenant une clause d'échelle mobile, il est ainsi possible d'insérer un avenant qui fixe l'application de l'ILC. ( fixé au 3° trimestre 2009 à l'indice : 101,21).

Pour actualiser le loyer, dont le bail a été signé avec ce nouveau mode de calcul, il convient d'appliquer la formule suivante pour trouver votre nouveau loyer actualisé:

* Loyer Hors Taxes X Indice IRL du dernier trimestre connu / Indice IRL de l'année écoulée = Nouveau loyer

Au 3° trimestre 2011, l'IRL est = 120,95 soit une variation annuelle de + 1,90%.

5- Les charges locatives:
Ces charges recouvrent les frais engagés par le bailleur, et qui sont remboursables par le preneur. Elles viennent en supplément du loyer.
Leur montant, fixe ou révisable, doit être stipulé dans le bail. Par exemple de pluq en plus souvent les taxes foncières sont incluses dans le périmètre du bail, les bailleurs ayant tendance à les refacturer à leur locataire!!
Une liste exhaustive des charges locatives figure dans le décret du 26 Août 1987. Aucune autre charge ne pouvant être appelée de la part du bailleur.

6- La description des locaux:
Il faut préciser le plus possible la description des locaux :  mentionner les dépendances, les locaux accessoires, les modalités d'accès, les conditions d'utilisation des parties communes...
Veillier à ce qu'il n'y ait pas de grosses réparations à faire si les locaux sont dits "pris en l'état" : dans ce cas, le locataire ne peut pas demander au bailleur d'effectuer les réparations.
Il est recommandé de bien préciser les surfaces et de faire établir au moment de la remise de la coque, un PV (procés verbal) par un huissier de justice, afin que les parties ne puissent contester les conditions de la prise de possession des lieux.
S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit donc les rendre tels à la fin de la location, sauf pour lui, à apporter la preuve contraire (art 1731 du Code Civil).

7- Les réparations locatives:
Elles désignent l'ensemble des travaux d'entretien courant et les menues réparations qui sont à la charge du preneur.
Les cas de vétusté, de force majeure et de vices de construction restent à la charge du propriétaire.

8- Résiliation du bail:
La résiliation d'un bail commercial, peut se faire par la voie légale, conventionnelle ou judiciaire.

a) A la fin du bail, l'exploitant bénéficiare du bail qui souhaite mettre fin à l'exploitation du bien loué doit informer le bailleur par voie d'huissier, qu'il ne souhaite pas renouveller le contrat.
Il est prudent d'adresser son congè six mois avant l'arrivée du terme du contrat.

b) Dans le cadre d'un bail classique du (type 3-6-9), le locataire peut dénoncer son bail à chaque période triennale, le congé devant être délivré six mois avant la fin de la période en cours, par voie d'huissier.
Certains bailleurs prévoient d'inclure dans le bail, le renoncement au preneur de bénéficer de cette faculté, en prenant le soin d'inclure une clause, précisant que le preneur s'engage à signer un bail ferme de six ans, impliquant tacitement le droit au preneur de renoncer à cette faculté de résiliation triennale.
Dans ce cas, en cas de départ anticipé, il est d'usage que les bailleurs exigent le versement d'une indemnité de départ anticipé.

c) Les parties à tout moment, peuvent contractuellement et de manière amiable mettre fin au bail, dans le cadre de négociations libres.

d) La résiliation judiciaire, en cas notamment de loyers impayés, ou d'exploitation non conforme à la destinée du bail, le bailleur pourra faire délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire.
Dans ce cas, le preneur dispose généralement d'un mois pour satisfaire aux demandes du bailleur, faute de quoi le bail sera résilié, et une mesure d'expulsion sera engagée à l'encontre du locataire.
Ce denrier peut également saisir le juge et demander des délais de paiement, qui peuvent être accordés jusqi'à 24 mois, pour s'acquiiter des loyers arriérés.

L'IMMOBILIER COMMERCIAL: - LE DROIT AU BAIL: